전세대출 금리 비교 — 버팀목 vs 은행 전세대출, 뭐가 유리할까
전세 계약을 앞둔 지훈 씨 부부. 보증금 3억 원짜리 집을 보는데, 버팀목 대출이 될지, 은행 대출이 나을지부터 막막합니다. 두 상품은 금리뿐 아니라 소득 기준, 한도 상한, 보증 구조까지 다릅니다. 자격부터 총비용까지 현행 기준으로 비교해 드립니다.
자격 오판으로 계약금을 걸었다가 한도가 모자라면 계약 파기까지 갈 수 있다.
📌 핵심 요약 — 자격이 되면 버팀목, 안 되면 은행 대출이 대안입니다
신혼부부 버팀목은 부부합산 연소득 7,500만원 이하·순자산 3억 4,500만원 이하·혼인 7년 이내가 기준이며, 금리는 연 1.9%~3.3% 구간으로 안내된다. 은행 전세대출은 소득 제한이 없고 한도가 넓지만 통상 연 3~4%대 금리와 보증료가 붙는다. 금리만 보지 말고 자격·한도·보증료를 합친 총비용으로 판단하자.
그냥 은행 대출로 가면 2년간 수백만 원을 더 낸다.
① 버팀목 전세대출이란 — 주택도시기금의 정책 전세자금대출
버팀목 전세자금대출이란 주택도시기금이 운영하는 정책 전세자금대출로, 무주택 서민의 전세보증금 마련을 낮은 금리로 지원하는 상품이다. 일반·청년전용·신혼부부전용·신생아 특례로 나뉜다.
공통 조건은 무주택 세대주와 순자산 기준이다. 대출 신청일 현재 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 신청인과 배우자의 합산 순자산이 3억 4,500만원 이하여야 한다. 대상 주택은 전용 85㎡ 이하가 기본이며, 수도권 외 읍·면 지역은 100㎡ 이하까지 인정된다.
일반 버팀목의 소득 기준은 부부합산 연 5,000만원 이하로 안내된다. 한도는 수도권 최대 1억 2,000만원, 수도권 외 최대 8,000만원 수준이며, 보증금의 70% 이내라는 비율 제한도 함께 적용된다. 두 기준 중 작은 금액이 실제 한도가 된다.
청년전용 버팀목은 만 19세 이상 34세 이하 무주택 세대주가 대상이다. 소득 기준은 부부합산 연 5,000만원 이하, 대상 주택은 임차보증금 3억원 이하이며, 한도는 최대 2억원으로 보증금의 80% 이내에서 실행된다. 만 25세 미만 단독 세대주는 1억 5,000만원 이내로 제한된다.
② 신혼부부 버팀목 — 소득 7,500만원 이하, 수도권 한도 최대 3억원
신혼부부 전용 버팀목은 혼인 기간 7년 이내 또는 3개월 이내 결혼 예정인 무주택 세대주 부부가 신청할 수 있으며, 부부합산 연소득 7,500만원 이하와 순자산 3억 4,500만원 이하가 기준이다. 일반 버팀목보다 소득 문턱이 넓고 한도도 크다.
대상 주택은 전용 85㎡ 이하에 임차보증금 수도권 4억원 이하, 수도권 외 3억원 이하로 정해져 있다. 한도는 수도권 최대 3억원, 수도권 외 최대 2억원이며, 임차보증금의 80% 이내에서 실행된다. 보증금 4억원인 수도권 집이라면 80%인 3억 2,000만원이 아니라 상한 3억원이 적용된다.
금리는 부부합산 연소득과 보증금 구간에 따라 연 1.9%~3.3% 구간으로 안내된다. 소득이 낮고 보증금이 적을수록 낮은 구간이 적용되며, 자녀 수와 전자계약 우대금리가 더해질 수 있다.
우대금리는 1자녀 연 0.3%p, 2자녀 연 0.5%p, 다자녀 연 0.7%p, 전자계약 연 0.1%p로 안내되며, 모두 적용해도 최종 금리는 연 1.0% 미만으로 내려가지 않는다. 우대 적용 기간과 조건은 접수 시점별로 달라질 수 있으니 신청 전 확인이 필요하다.
대출 기간은 기본 2년이며, 연장 시 최장 10년까지 이용할 수 있는 것으로 안내된다. 자녀가 있으면 1명당 2년씩 추가돼 최대 20년까지 이어지는 구조도 안내된다.
| 구분 | 신혼부부 버팀목 | 은행 일반 전세대출 |
|---|---|---|
| 소득 기준 | 부부합산 연 7,500만원 이하 | 제한 없음 (소득 증빙 필요) |
| 자산 기준 | 순자산 3억 4,500만원 이하 | 별도 자산 상한 없음 |
| 금리 구간 | 연 1.9%~3.3% (우대 시 하한 1.0%) | 통상 연 3~4%대 수준 |
| 한도 | 수도권 최대 3억, 그 외 2억 (보증금 80% 이내) | 보증금 80% 이내, 상품별 상한 적용 |
| 대상 보증금 | 수도권 4억 이하, 그 외 3억 이하 | 수도권 7억, 그 외 5억 이하 수준 |
③ 은행 전세대출 — 소득 제한은 없지만 금리와 보증료가 관건
은행 전세대출이란 시중은행이 취급하는 일반 전세자금대출로, 버팀목과 달리 소득 상한이 없고 대상 보증금 범위도 넓지만 금리와 보증료 부담이 크다. 소득 초과 가구나 고액 전세 세입자의 대안이 된다.
금리는 통상 연 3~4%대 수준으로 안내되는 경우가 많으며, 신용점수와 금리 유형에 따라 달라진다.
한도는 보증금의 80% 이내가 일반적이며 상품별 상한이 따로 적용된다. 대상 보증금은 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하 수준으로 안내돼 버팀목 대상을 벗어난 고액 전세도 포괄할 수 있다. 다만 실제 한도는 보증기관 심사와 신용 상태에 따라 줄어들 수 있다.
중도상환수수료는 은행과 상품, 약정 시점에 따라 부과 여부와 요율이 다르며, 일부 상품은 면제되기도 한다. 만기 전 이사나 갈아타기 계획이 있다면 수수료 조항을 확인하고, 수수료를 포함한 총비용으로 비교해야 한다.
④ 보증기관 HUG·HF·SGI 차이 — 같은 전세대출도 보증료가 다르다
전세대출 보증기관은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증(SGI)으로 나뉘며, 가입 조건·한도·보증료율이 달라 총비용이 달라진다. 취급 은행에 따라 보증기관이 정해지는 경우도 많다.
HUG는 주택 가격과 권리관계를 중심으로 한도를 산정하는 경향이 있어, 소득이 적어도 보증금 기준 한도가 나오는 경우가 많다. 버팀목에는 반환보증 가입이 필수로 결합된다. 보증료율은 연 0.097%~0.211% 구간으로 안내된다.
HF는 차주의 소득과 신용을 바탕으로 한도를 산정하는 경향이 있어, 소득이 적으면 한도가 축소될 수 있다. 반환보증 보증료율은 연 0.04%~0.18% 구간으로 세 기관 중 낮은 편이다. 다만 HF 반환보증은 HF 전세자금대출 이용자를 중심으로 운영된다.
SGI는 아파트의 경우 사실상 한도 제한이 없는 것으로 안내되며, 그 외 주택은 10억원 이내로 안내된다. 보증료율은 연 0.229%~0.260% 구간으로 세 기관 중 높은 편이다. HUG·HF 가입이 어려운 물건에서 대안이 될 수 있지만, 보증료 부담을 먼저 계산해야 한다.
보증 한도는 HUG·HF가 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하로 안내된다. 사회배려계층 할인이나 지자체 보증료 지원이 적용되면 실제 부담이 줄어들 수 있으니, 가입 전 지자체의 지원 여부도 확인하자.
⑤ 어떤 경우에 무엇이 유리할까 — 상황별 선택 기준
버팀목 자격을 충족한다면 버팀목이, 소득·보증금·한도 중 하나라도 기준을 벗어난다면 은행 전세대출이 현실적인 선택이다. 두 상품 동시 신청은 제한될 수 있으니, 하나를 정해 진행하는 것이 안전하다.
소득·자산·보증금이 모두 기준 안에 들고 필요한 대출금이 상한 안에 들면 버팀목이 유리하다. 맞벌이 소득이 7,500만원을 넘거나 수도권 보증금이 4억원을 넘거나 필요한 대출금이 3억원을 넘는다면 은행 전세대출을 검토해야 한다.
계약 전 가심사는 필수다. 조건을 충족해도 보증기관·은행 심사 결과에 따라 실제 대출금이 줄어들 수 있다. 계약금을 걸기 전에 가심사를 받고 확정일자와 등기부등본도 점검하자.
신청 전 꼭 확인할 7가지 체크리스트
아래 7가지를 계약 전에 점검하면 자격 오판과 한도 부족으로 인한 계약 파기 위험을 줄일 수 있다.
- 무주택 확인 — 세대원 전원이 신청일 기준 무주택인지 확인했는가?
- 소득·자산 기준 — 부부합산 소득과 순자산 3억 4,500만원 기준을 충족하는가?
- 혼인 기간 — 신혼부부 전용은 혼인 7년 이내 또는 3개월 내 결혼 예정에 해당하는가?
- 보증금 상한 — 대상 주택 보증금이 수도권 4억·그 외 3억 이하(신혼 기준)인가?
- 한도 계산 — 보증금 80%와 상품 상한 중 작은 금액으로 필요 자금을 계산했는가?
- 보증기관 확인 — HUG·HF·SGI 중 어느 보증이 가능하고 보증료가 얼마인지 확인했는가?
- 총비용 비교 — 금리·보증료·중도상환수수료를 합친 총비용으로 비교했는가?
자주 묻는 질문 5가지
Q1. 버팀목 전세자금대출과 은행 전세대출 중 금리가 낮은 쪽은 어디인가요?
자격만 충족한다면 버팀목 전세자금대출이 유리한 경우가 많습니다. 신혼부부 전용 버팀목은 연 1.9%~3.3% 구간으로 안내되는 반면, 은행 전세대출은 통상 연 3~4%대 수준으로 안내되는 경우가 많기 때문입니다. 다만 최종 금리는 소득·보증금 구간과 신용 상태에 따라 달라집니다.
Q2. 신혼부부 버팀목 전세자금대출의 소득 기준과 한도는 어떻게 되나요?
혼인 기간 7년 이내 또는 3개월 이내 결혼 예정인 무주택 세대주가 대상이며, 부부합산 연소득 7,500만원 이하, 순자산 3억 4,500만원 이하가 기준입니다. 대상 주택은 전용 85㎡ 이하에 수도권 임차보증금 4억원 이하, 수도권 외 3억원 이하이며, 한도는 수도권 최대 3억원, 수도권 외 최대 2억원으로 임차보증금의 80% 이내에서 실행됩니다.
Q3. 전세대출 보증기관 HUG·HF·SGI는 무엇이 다른가요?
HUG와 SGI는 대출 여부와 무관하게 반환보증 가입이 가능한 반면, HF 반환보증은 HF 전세자금대출 이용자를 중심으로 운영됩니다. 보증 한도는 HUG·HF가 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하이고, SGI는 아파트의 경우 사실상 한도 제한이 없는 것으로 안내됩니다. 보증료율은 HF가 가장 낮은 구간에, SGI가 가장 높은 구간에 분포하는 경향이 있습니다.
Q4. 버팀목 대출을 받으면 은행 전세대출보다 한도가 적게 나오나요?
그럴 수 있습니다. 버팀목은 정책 상품이라 대상 주택 보증금 상한과 상품별 한도 상한이 정해져 있어, 고액 전세나 큰 대출금이 필요한 경우에는 은행 전세대출이 대안이 됩니다. 은행 전세대출은 소득 제한이 없고 보증금 상한도 넓지만, 금리와 보증료 부담이 커지는 점을 함께 따져야 합니다.
Q5. 전세대출 중도상환수수료는 어떻게 확인하나요?
중도상환수수료는 은행과 상품, 약정 시점에 따라 부과 여부와 요율이 다르며, 일부 상품은 면제되기도 합니다. 대출 실행 전 약정서의 중도상환수수료 조항에서 부과 기간과 요율을 직접 확인하고, 만기 연장이나 갈아타기 계획이 있다면 그 비용까지 포함해 총비용으로 비교하는 것이 안전합니다.
마무리 — 자격이 되면 버팀목, 총비용으로 최종 판단하세요
전세대출 선택의 핵심은 금리 하나가 아니라 자격 충족 여부, 한도 상한, 보증료와 중도상환수수료를 합친 총비용이다. 신혼부부라면 버팀목부터 확인하고, 기준을 벗어나면 은행 대출의 보증기관별 조건을 비교하자.
지금 해야 할 일은 순서대로 이렇다. 자격 확인 → 가심사 → 보증기관·보증료 확인 → 총비용 비교 후 계약. 금리와 한도는 공고에 따라 달라질 수 있으니, 최종 판단은 기금e든든과 취급 은행에서 하시기 바란다.
본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 소득·자산 기준·한도·금리·보증료는 상품과 접수 시점별 공고에 따라 상이할 수 있습니다. 신청 전 반드시 주택도시기금 기금e든든과 취급 은행의 공식 안내에서 최신 조건을 확인하세요.