종부세 계산법 , 1세대1주택 12억 공제와 세율 구조 정리
11월 말, 60대 김 씨에게 날아온 종합부동산세 고지서. "우리 집도 종부세를 내야 돼?" 그러나 김 씨는 걱정할 필요가 없었습니다. 1세대 1주택자의 공시가격이 12억원을 넘지 않으면 종부세는 한 푼도 나오지 않기 때문입니다. 종부세는 시가가 아니라 공시가격 기준이라는 점, 그리고 공제금액이라는 안전선이 있다는 점. 이 두 가지만 알아도 고지서에 당황하지 않습니다. 2026년 기준 종부세의 과세 기준과 계산법을 총정리합니다.
📌 핵심 요약
종합부동산세는 매년 6월 1일 기준 보유한 주택·토지의 공시가격이 공제금액을 초과할 때 부과되는 국세다. 주택 기본공제는 9억원, 1세대 1주택자는 12억원이며, 공시가격 합계에서 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 구한다. 세율은 과세표준 구간별로 차등 적용되고, 고령자·장기보유자는 합산 최대 80%의 세액공제를 받을 수 있다. 2026년 세제개편 논의가 진행 중이므로 정확한 내용은 국세청·홈택스에서 확인하라.
① 종합부동산세란 — 재산세와는 다른 국세
종합부동산세란 매년 6월 1일을 과세기준일로 하여 납세의무자가 보유한 주택·토지의 공시가격 합계액이 기본공제금액을 초과하는 경우, 그 초과분에 대해 부과되는 국세다. 지방세인 재산세와는 별개의 세금이다.
많은 사람이 종부세와 재산세를 헷갈린다. 재산세는 시·군·구가 부과하는 지방세로 집을 가진 사람이라면 누구나 내는 세금이다. 반면 종부세는 국세청이 부과하는 국세로, 공제금액을 넘는 고가 부동산 보유자에게만 부과된다. 1주택자 대부분은 공제선 아래에 있어 고지서를 받지 않는다.
종부세는 별도 신고 없이 고지로 납부한다. 국세청이 11월 말에 고지서를 보내면, 12월 1일부터 15일까지 내면 된다. 15일이 주말이나 공휴일이면 다음 영업일까지 납부할 수 있다. 고지 내용이 사실과 다르면 12월 1일부터 15일 사이에 자진신고로 바로잡을 수 있다.
과세기준일이 6월 1일이라는 점도 중요하다. 6월 1일 현재 보유 여부가 기준이므로, 6월 2일에 판 집도 그해 종부세 대상이 되고 6월 2일에 산 집은 대상이 아니다.
② 과세 기준과 공제금액 — 12억이라는 안전선
종부세 과세 여부는 시가가 아니라 공시가격을 기준으로 판단하며, 주택은 9억원(1세대 1주택자는 12억원), 종합합산토지 5억원, 별도합산토지 80억원의 기본공제를 뺀 뒤 판단한다. 공제금액 이하라면 세액은 0원이다.
시가 15억원 집이라도 공시가격이 12억원을 넘지 않으면 1세대 1주택자는 종부세 대상이 아니다. 종부세는 공시가격 기준이며, 공시가격은 국토교통부가 매년 고시하는 가격으로 시가보다 낮게 형성되는 것이 일반적이다.
| 구분 | 기본공제금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 주택(일반) | 9억원 | 보유 주택 공시가격 합계 기준 |
| 주택(1세대 1주택자) | 12억원 | 1세대 1주택 요건 충족 시 |
| 종합합산토지 | 5억원 | 나대지 등 종합합산 대상 토지 |
| 별도합산토지 | 80억원 | 사업용 토지 등 별도합산 대상 |
공동명의 부부의 경우 각자 9억원씩 공제받거나 1주택자 특례를 선택할 수 있다. 특례 신고는 매년 9월 16일부터 30일까지이니, 해당된다면 관할 세무서에 확인하자.
한 가지 더 알아둘 점은 2026년 세제개편안에서 종부세 기본공제·공정시장가액비율·세율 구조의 변경이 논의되고 있다는 것이다. 실거주 1주택자 공제 상향, 다주택자 과세 강화 등이 거론되는 만큼, 본문의 수치는 현행 기준으로 이해하고 확정 내용은 국세청·홈택스에서 확인해야 한다.
③ 종부세 계산법 — 4단계면 충분하다
종부세 계산은 ① 공시가격 합계에서 공제금액 차감 → ② 공정시장가액비율 60% 곱하기 → ③ 과세표준에 세율 곱하기 → ④ 재산세 중복분 차감의 4단계로 이루어진다. 공식 하나로 정리되는 구조다.
- 1단계 · 공시가격 합계에서 공제금액 빼기 — 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀다. 예) 1세대 1주택자 15억원 − 12억원 = 3억원.
- 2단계 · 공정시장가액비율 60% 곱하기 — 1단계 결과에 60%를 곱해 과세표준을 구한다. 예) 3억원 × 60% = 1억 8천만원. 이 금액이 세율이 적용되는 과세표준이다.
- 3단계 · 과세표준에 세율 곱하기 — 과세표준 구간별 세율을 적용한다. 예) 과세표준 1억 8천만원은 3억원 이하 구간(0.5%)에 해당해 약 90만원이 산출된다.
- 4단계 · 재산세 중복분 빼기 — 이미 납부한 재산세 중 종부세와 중복되는 부분을 차감한다. 여기에 세부담 상한(전년 보유세의 150%)까지 적용되면 최종 고지 세액이 확정된다.
핵심은 공시가격 합계가 공제금액을 넘지 않으면 1단계에서 계산이 끝난다는 것이다. 과세표준 자체가 생기지 않으니 세율도, 4단계도 볼 필요가 없다. 1세대 1주택자 기준으로 공시가격 12억원 이하라면 종부세는 0원. 이 한 줄이 종부세의 90%다. 정확한 예상 세액은 홈택스 모의계산으로 미리 확인할 수 있다.
④ 세율 구조 개요 — 구간별 차등과 1주택자 공제
종부세 세율은 과세표준 구간별로 차등 적용되며, 3억원 이하 구간은 0.5%부터 시작한다. 과세표준이 커질수록, 주택 수가 많을수록 세율이 올라가는 구조다.
| 과세표준 구간 | 세율 |
|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 0.7% |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 1.0% |
| 12억원 초과 | 주택 수에 따라 차등 (2주택 이하 1.3%부터) |
12억원 초과 구간의 세부 세율과 다주택자 중과 구간은 국세청·홈택스의 공식 자료에서 확인하는 것이 정확하다. 2026년 세제개편 논의에서도 세율 체계 개편이 거론되고 있기 때문이다.
| 구분 | 공제율 |
|---|---|
| 연령 (만 60세 이상 / 65세 이상 / 70세 이상) | 20% / 30% / 40% |
| 보유 기간 (5년 이상 / 10년 이상 / 15년 이상) | 20% / 40% / 50% |
| 합산 한도 | 최대 80% |
1세대 1주택자는 나이와 보유 기간에 따라 세액을 깎아준다. 두 공제는 중복 적용이 가능해, 만 70세 이상이 15년 넘게 보유했다면 최대 80%까지 공제된다. 은퇴 후 소득은 없는데 집값만 오른 고령층에게는 실질적인 부담 완화 장치다. 다만 세제개편 논의에서 공제 한도 신설 등이 거론되고 있으니, 확정 내용은 공식 자료로 확인하자.
⑤ 납부 일정·분납·주의사항 — 12월이 오기 전에
종부세 납부기간은 매년 12월 1일부터 15일까지며, 세액이 250만원을 초과하면 분납이 가능하다. 목돈이 부담된다면 분납 조건부터 확인하자.
납부는 홈택스·손택스·카드·가상계좌·은행 창구로 가능하다(신용카드 납부 시 수수료). 분납 조건은 250만원 초과 500만원 이하는 초과분을, 500만원 초과는 세액의 50% 이하를 나눠 내고, 나머지는 납부기한이 지난 뒤 6개월 안에 내야 한다. 단, 분납을 신청하더라도 먼저 내는 몫은 12월 15일까지 반드시 내야 한다.
급격한 증세를 막아주는 장치도 있다. 세부담 상한으로, 전년도 보유세의 150%를 넘게 늘어나지는 않도록 제한된다. 공시가격이 급등한 해에도 세금이 무한정 뛰는 구조는 아니라는 뜻이다.
고지서 내용은 반드시 대조하자. 보유 주택 수, 공시가격 합계, 공제 적용 여부가 사실과 다르면 12월 1일부터 15일 사이에 자진신고로 바로잡을 수 있다.
2026년 세제개편안에서는 기본공제 상향, 공정시장가액비율 인상, 세율 체계 개편, 세액공제 한도 신설 등이 논의되고 있다. 본문 수치는 현행 기준이며, 개편 확정 시 계산 구조가 달라질 수 있다. 고지서 전 홈택스 모의계산과 국세청 안내를 함께 확인하자.
종부세 과세 대상 여부 4단계 체크리스트
아래 4단계를 순서대로 점검하면 내 집이 종부세 대상인지 5분 안에 판단할 수 있다. 공시가격 확인부터 시작하자.
- 6월 1일 기준 보유 주택 확인 — 과세기준일 현재 보유한 주택이 몇 채인지, 본인이 1세대 1주택자 요건을 충족하는지 확인했는가?
- 공시가격 합계 산출 — 보유 주택의 공시가격(시가 아님)을 모두 합산했는가? 부동산공시가격알리미에서 조회 가능하다.
- 공제금액 초과 여부 확인 — 공시가격 합계가 기본공제(1세대 1주택 12억원·일반 9억원)를 초과하는가? 초과하지 않으면 세액 0원이다.
- 고령자·장기보유 세액공제 해당 여부 — 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했다면 세액공제(합산 최대 80%) 적용 가능성을 확인했는가?
자주 묻는 질문 5가지
Q1. 1세대 1주택자는 무조건 종부세를 안 내나요?
그렇지 않습니다. 1세대 1주택자의 기본공제는 12억원이므로, 공시가격 합계가 12억원을 초과하면 초과분부터 과세됩니다. 12억원 이하면 과세표준이 생기지 않아 세액이 0원이 됩니다.
Q2. 종부세는 시가 기준으로 계산하나요?
아닙니다. 종부세는 공시가격을 기준으로 계산합니다. 시가와 공시가격은 다른 개념이므로, 집값(시가)이 올랐더라도 공시가격 합계가 공제금액 이하면 세액이 발생하지 않습니다.
Q3. 재산세를 냈는데 종부세도 내야 하나요?
이미 낸 재산세 중 종부세와 중복되는 부분은 공제되므로 이중으로 과세되지 않습니다. 종부세 계산의 마지막 단계에서 재산세액이 차감됩니다.
Q4. 세금이 한 번에 너무 많이 나오면 나눠 낼 수 있나요?
납부할 세액이 250만원을 초과하면 분납이 가능합니다. 250만원 초과 500만원 이하는 초과분을, 500만원 초과는 세액의 50% 이하를 나눠 낼 수 있고, 나머지는 6개월 이내에 납부합니다.
Q5. 고령자·장기보유 공제는 자동으로 적용되나요?
1세대 1주택자 요건을 충족하면 연령(만 60세 이상)과 보유 기간(5년 이상)에 따라 세액공제가 적용됩니다. 연령별 20~40%, 보유 기간별 20~50%로 합산 최대 80%까지 공제됩니다. 정확한 적용 여부는 고지서나 홈택스에서 확인하시기 바랍니다.
마무리 — 공시가격 12억이 기준선이다
종합부동산세의 핵심은 한 문장으로 정리된다. 1세대 1주택자는 공시가격 합계 12억원을 넘지 않으면 종부세를 내지 않는다. 12억원을 넘는다면 (공시가격 합계 − 12억원) × 60%의 과세표준에 구간별 세율을 곱하고, 재산세 중복분을 빼면 세액이 나온다.
고지서를 받기 전에는 6월 1일 보유 현황 → 공시가격 합계 → 공제금액 초과 여부 → 고령자·장기보유 공제의 4단계를 점검하고, 홈택스 모의계산으로 예상 세액을 미리 확인하자. 세제개편 논의가 진행 중이니 확정 내용은 국세청·홈택스에서 다시 확인하는 것. 그것이 종부세 대응의 전부다.
본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 세율·공제금액·납부 조건은 세법 개정에 따라 변경될 수 있습니다. 2026년 세제개편 논의가 진행 중이므로 확정 내용은 국세청·홈택스에서 확인하시고, 개별 사안은 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 특정 기관이나 상품을 추천하지 않습니다.