종부세 14억 공제, 확정 아닙니다. 올해 고지서는 현행 기준입니다
1주택자라면 올해 종부세 고지서를 받고 한 번쯤 계산해 봤을 것입니다. 내 집 공시가격에서 공제를 빼고 비율을 곱하는 구조라, 공제 2억 원 차이가 실제 세액을 크게 바꿉니다.
정부안은 실거주 1주택자의 기본공제를 12억 원에서 14억 원으로 올리는 내용입니다. 다만 이 글의 모든 수치는 정부안 기준이며, 국회 심의 중으로 확정 전이라는 전제를 먼저 확인해야 합니다.
공제가 14억 원이 되면 공시가격 14억 원 이하 주택은 과세표준이 0원이 됩니다. 시가로 환산하면 약 20억 원 수준까지 과세 대상에서 벗어날 수 있다는 계산이 나오는 이유입니다.
📌 핵심 요약 — 정부안 기준, 실거주 1주택 공제 14억 원입니다
정부안 기준 실거주 1세대 1주택 기본공제는 12억 원에서 14억 원으로 확대되고, 비거주 1주택자는 12억 원이 유지된다. 공정시장가액비율은 2027년부터 70%로 오르는 정부안이다. 공시가격 14억 원 이하이면 과세표준이 0원이 되며, 시가 약 20억 원 수준까지 과세 제외는 공시가격이 시가의 70% 수준이라는 전제 아래의 계산이다. 국회 심의 중으로 확정 전이며, 변경될 수 있다.
① 정부안 핵심 — 실거주 14억 원, 비거주 12억 원 유지입니다
종합부동산세란 매년 6월 1일 기준으로 보유한 부동산에 매기는 세금으로, 1세대 1주택자는 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산한다. 정부안 기준 실거주 1주택자의 공제는 14억 원이다.
정부안은 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정돼 국회에 제출됐다. 초기안(2026년 8월 3일)에는 비거주 1주택 공제를 9억 원으로 낮추는 내용이 있었으나, 최종 정부안에서는 현행 12억 원 유지로 바뀌었다. 초기안 수치를 지금 기준으로 쓰면 안 된다.
국회 재정경제위원회는 11월 2일부터 조세소위원회 심사에 착수했다. 2026년 11월 5일 현재 통과 전이며, 심사 과정에서 공제액과 시행 시기가 달라질 수 있다. 확정됐다거나 내년부터 적용된다고 단정해서는 안 된다.
초기안에 있던 비거주 1주택 공제 하향 내용은 최종 정부안에서 제외됐다. 최종 정부안은 비거주 12억 원 유지를 택했으므로, 초기안 수치를 지금 기준으로 쓰면 공제를 3억 원 낮게 계산하는 오류가 된다.
② 공정시장가액비율 70% — 공제는 늘고 비율은 오릅니다
기본공제란 과세표준을 계산하기 전에 공시가격에서 먼저 빼는 금액으로, 정부안 기준 실거주 1주택자는 14억 원, 비거주 1주택자는 12억 원이다. 공제가 커지면 과세표준이 줄어든다.
공정시장가액비율은 공시가격에서 공제를 뺀 금액에 곱하는 비율이다. 현행 60%에서 정부안 기준 2027년부터 70%로 오르는 대상은 1세대 1주택과 지방 1~2주택이다. 공제가 2억 원 늘어도 비율이 함께 오르면, 고가 주택의 절감 폭은 공제 확대분보다 작아진다.
세부담 상한은 정부안 기준 150%로 현행 유지다. 전년도 세액의 150%를 넘는 부담은 막는 장치이며, 정부안에서 상한이 올라가는 내용은 없다. 종부세 계산의 기본 구조는 종합부동산세 2026 — 과세 기준과 계산법에서 정리한 현행 기준과 같다.
공제 확대와 비율 인상을 함께 계산하면 차이가 보인다. 공시가격 16억 원이면 현행 과세표준은 2억 4,000만 원, 정부안은 1억 4,000만 원이다. 공시가격 18억 원이면 현행 3억 6,000만 원, 정부안 2억 8,000만 원으로, 공시가격이 높을수록 절감 폭이 좁아진다.
③ 시가 20억 계산 — 공시가격 14억 원이 기준선입니다
정부안 기준 공시가격 14억 원 이하의 실거주 1주택은 과세표준이 0원이 된다. 공시가격에서 공제 14억 원을 빼면 남는 금액이 없기 때문이다.
시가 20억 원이라는 숫자는 여기서 나온다. 공시가격이 시가의 70% 수준이라는 전제라면, 공시가격 14억 원은 시가 약 20억 원에 해당한다. 전제 없는 확정 수치로 읽으면 안 되며, 공시가격과 시가의 비율은 주택 종류와 지역마다 다르다.
공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 주택 유형별로 확인한다. 같은 단지라도 동·층·면적에 따라 공시가격이 다르므로, 이웃집 수치를 그대로 가져다 쓰면 과세 여부를 잘못 판단할 수 있다.
| 항목 | 현행 | 정부안 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 기본공제 | 12억 원 | 14억 원 |
| 비거주 1주택 기본공제 | 12억 원 | 12억 원 유지 |
| 공정시장가액비율 | 60% | 2027년부터 70% |
| 세부담 상한 | 150% | 150% 유지 |
표의 정부안 칸은 모두 국회 통과 전 수치다. 내 집이 과세 대상인지 판단할 때는 시가가 아니라 공시가격을 기준으로 삼아야 하며, 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인한다.
④ 15억 원 집 계산 예시 — 현행 90만 원, 정부안 35만 원입니다
정부안 기준 공시가격 15억 원 실거주 1주택의 과세표준은 (15억 원 − 14억 원) × 70% = 7,000만 원이다. 현행 기준 과세표준은 (15억 원 − 12억 원) × 60% = 1억 8,000만 원이다.
과세표준에 0.5% 세율을 적용하면 산출세액은 현행 90만 원, 정부안 35만 원이 된다. 이는 고령자·장기보유 세액공제와 재산세 중복분 공제, 농어촌특별세를 반영하기 전 계산 예시이며, 실제 고지 세액은 달라질 수 있다.
현행 제도에는 고령자 세액공제와 장기보유 세액공제가 있으며, 합산 최대 80%까지 적용된다. 정부안 계산에서도 이 공제 구조를 함께 봐야 실제 부담을 가늠할 수 있다. 다주택자 양도세 정부안 수치와 헷갈리지 않게, 이 글은 1주택 종부세만 다룬다.
세액공제를 함께 적용하면 정부안 35만 원은 더 줄어든다. 합산 최대 80% 공제를 모두 받는다고 가정하면 35만 원의 20%인 7만 원이 된다. 다만 이는 재산세 중복분 공제와 농어촌특별세를 반영하기 전 단순 계산이며, 실제 고지 세액은 달라질 수 있다.
⑤ 실거주 판정 — 거주 요건은 아직 정해지지 않았습니다
정부안 기준 실거주와 비거주를 가르는 기준은 법안과 시행령이 확정돼야 알 수 있다. 정부안 발표만으로는 거주 기간이나 전입 요건을 단정할 수 없다.
실거주 판정은 공제 2억 원 차이를 가르는 만큼, 국회 심의에서 가장 민감하게 다뤄질 부분이다. 주민등록상 거주와 실제 거주 중 어느 쪽을 보는지, 거주 기간을 얼마나 요구하는지는 확정된 바가 없다.
지금 단계에서 할 수 있는 일은 거주 사실을 보여주는 자료를 정리해 두는 것이다. 전입신고 기록과 실제 거주를 뒷받침하는 자료는 법안이 확정된 뒤 요건이 나왔을 때 바로 대조할 수 있다.
실거주 판정을 잘못 잡으면 공제 2억 원이 통째로 달라진다. 공시가격 14억 원 주택이라면 실거주 판정에 따라 과세표준이 0원이 될 수도, 1억 4,000만 원이 될 수도 있다. 판정 기준이 확정되기 전에는 어느 쪽으로도 단정하지 말고, 정부안 수치와 현행 수치를 구분해 계산하는 것이 안전하다.
⑥ 지금 할 일 — 공시가격 확인과 국회 일정 체크입니다
지금 해야 할 일은 공시가격 확인, 정부안과 현행 구분, 국회 일정 체크 순이다. 올해 고지분은 현행법 기준이므로, 정부안 수치로 올해 세액을 계산하면 틀린다.
종부세는 매년 6월 1일 보유 주택을 기준으로 하며, 고지서는 11월 말에 발송되고 납부 기간은 12월 1일부터 12월 15일까지다. 정부안이 통과되더라도 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용되는 구조다.
국회 심사 결과는 12월 정기국회 처리 과정에서 나온다. 법안이 확정되면 공제액과 거주 요건, 시행일을 다시 확인한 뒤 계산을 고쳐야 한다. 이 글의 수치는 2026년 11월 5일 기준 정부안이다.
고지서를 받으면 공시가격·공제액·공정시장가액비율·세액공제 순으로 대조한다. 어느 한 항목이라도 정부안 수치로 적혀 있으면 올해 고지분이 아닌지 다시 확인해야 하며, 공시가격이 14억 원을 넘는지 여부가 과세 대상 판단의 출발점이다.
1주택 종부세 정부안 확인 체크리스트
아래 체크리스트를 마치면 정부안 기준 내 집의 과세 여부를 가늠할 수 있습니다.
- 공시가격 확인 — 내 집 공시가격을 부동산공시가격 알리미에서 확인했는가?
- 실거주 여부 구분 — 실거주 1주택인지, 비거주 1주택인지 구분했는가?
- 공제 적용 — 정부안 기준 실거주 14억 원·비거주 12억 원을 적용했는가?
- 과세표준 계산 — (공시가격 − 공제) × 70%로 계산했는가?
- 시가 환산 전제 확인 — 시가 20억 원은 70% 전제 계산임을 확인했는가?
- 세액공제 확인 — 고령자·장기보유 세액공제 해당 여부를 확인했는가?
- 국회 일정 확인 — 정부안이 확정 전임을 알고 심사 결과를 확인할 계획인가?
자주 묻는 질문 5가지
Q1. 1주택 종부세 공제가 14억 원으로 확정됐나요?
아닙니다. 2026년 세제개편안 정부안 기준으로, 국회 조세소위원회 심의 중이며 확정 전입니다. 통과돼야 2027년부터 적용됩니다.
Q2. 실거주하지 않는 1주택자도 공제 14억 원을 받나요?
정부안 기준으로는 아닙니다. 실거주 1주택자는 14억 원, 비거주 1주택자는 현행 12억 원 유지가 정부안입니다.
Q3. 시가 20억 원 주택이 정말 종부세 과세에서 제외되나요?
공시가격 14억 원 이하이면 과세표준이 0원이 됩니다. 공시가격이 시가의 70% 수준이라는 전제에서 시가 약 20억 원 수준까지 해당할 수 있으며, 비율은 주택·지역마다 다릅니다.
Q4. 공정시장가액비율 70%는 언제부터 적용되나요?
정부안 기준 2027년부터 1세대 1주택과 지방 1~2주택에 70%가 적용됩니다. 국회 통과 전이므로 확정된 일정이 아닙니다.
Q5. 올해(2026년) 종부세는 바뀐 기준으로 내나요?
아닙니다. 2026년 고지분은 현행법 기준입니다. 정부안은 통과되더라도 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용됩니다.
마무리 — 정부안 기준 14억 원, 확정이 아닙니다
1주택 종부세 정부안의 핵심은 세 가지입니다. 실거주 공제 14억 원, 비거주 12억 원 유지, 공정시장가액비율 70%입니다. 모두 정부안 기준이며 국회 심의 중으로 확정 전입니다.
지금 해야 할 일은 순서대로 이렇다. 공시가격 확인 → 실거주 여부 구분 → 정부안 기준 과세표준 계산 → 국회 심사 결과 확인.
시가 20억 원까지 과세 제외라는 말은 공시가격 14억 원과 70% 전제에서 나온 계산입니다. 내 집 공시가격을 확인하지 않고 시가만으로 판단하지 마세요.
본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 종부세 공제와 세율은 정부안 기준 국회 심의 중으로 확정 전입니다. 실제 납세 판단은 확정된 법령과 국세청 안내, 세무 전문가 확인을 거쳐야 합니다.