청약 가점 84점 만점, 내 점수 계산법과 당첨 전략
청약 공고가 뜨면 "내 가점이 몇 점인지"부터 계산하게 되는데, 막상 항목별로 따져보면 헷갈리는 지점이 많습니다. 무주택기간은 언제부터 세는지, 부양가족은 누가 인정되는지, 통장은 가입기간만 보는지 알지 못하면 점수를 잘못 계산하게 됩니다. 84점 만점의 계산 구조를 항목별로 정리해 드립니다.
📌 핵심 요약 — 84점 = 무주택 32점 + 부양가족 35점 + 통장 17점
청약 가점은 무주택기간 최대 32점, 부양가족수 최대 35점, 청약통장 가입기간 최대 17점을 합한 84점 만점이다. 가점제는 민영주택 일반공급 1순위에 적용되고, 동점자는 추첨으로 선정한다. 지역·면적별 가점제 비율은 모집공고에 적힌 해당 단지의 비율을 확인해야 한다.
⚠️ 점수를 잘못 계산하면 전략이 틀어집니다. 무주택기간 시작점을 잘못 잡거나 부양가족 범위를 넓게 잡으면, 실제보다 높은 점수를 기대하고 청약에 나섰다가 당첨권에서 멀어질 수 있습니다. 공고일 기준으로 세 항목을 정확히 계산한 뒤에 단지를 고르는 것이 순서입니다.
① 가점제 84점 구조 — 세 항목을 합산합니다
청약 가점제란 민영주택 일반공급 1순위에서 무주택기간·부양가족수·청약통장 가입기간 세 항목에 점수를 매겨 합산한 점수 순으로 당첨자를 가리는 방식으로, 총 84점이 만점이다. 세 항목은 각각 최대 32점, 35점, 17점으로 구성된다.
가점제는 민영주택 일반공급 1순위에 적용된다. 전용 85㎡ 이하 민영주택은 가점제 물량과 추첨제 물량으로 나누어 선정하고, 전용 85㎡ 초과 민영주택은 원칙적으로 추첨제로 선정하되 규제지역 등에서는 일부 물량에 가점제를 적용할 수 있다.
국민주택, 즉 공공분양에는 이 가점제와 추첨제 비율이 적용되지 않는다. 납입 금액과 횟수 등 별도 기준이 적용되므로, 공공분양 점수 계산법과 혼동하지 말아야 한다. 특별공급은 별도 트랙이므로 이 글에서는 가점제 트랙만 다룬다.
가점제 점수는 모집공고일을 기준으로 산정된다. 공고일 이후에 기간이 늘어나도 그 점수에는 반영되지 않으므로, 공고일을 기준으로 계산해야 한다. 공고가 뜨기 전에 미리 계산해 두면 단지 선택이 빨라진다.
② 항목별 점수표 — 무주택기간·부양가족·통장 가입기간
무주택기간 점수는 1년 미만 2점부터 시작해 1년마다 2점씩 증가하고, 15년 이상이면 32점이다. 기간 시작점은 만 30세가 된 날과 혼인신고일 중 빠른 날이며, 모집공고일을 기준으로 계산한다. 만 30세 미만 미혼자는 0점이다.
배우자의 주택 소유 이력도 산정에 영향을 줄 수 있으므로, 본인 명의로 주택이 없다고 기간을 그대로 잡아서는 안 된다. 주택 소유 여부와 기간은 세대 기준으로 확인하는 것이 안전하다.
부양가족수 점수는 본인을 제외한 인정 가족 0명에 5점부터 시작해 1명당 5점씩 증가하고, 6명 이상이면 35점이다. 인정되는 가족은 배우자와 직계존속, 직계비속을 기준으로 하며, 형제와 자매는 부양가족으로 인정되지 않는다.
직계존속을 부양가족으로 인정받으려면 3년 이상 같은 주민등록표에 등재되고 무주택인 등 추가 요건이 있다. 같은 세대에 살고 있다고 모두 부양가족이 되는 것은 아니니, 등재 기간과 주택 소유 여부를 함께 확인해야 한다.
청약통장 가입기간 점수는 6개월 미만 1점, 6개월 이상 1년 미만 2점부터 시작해 1년마다 1점씩 증가하고, 15년 이상이면 17점이다. 납입 횟수와 금액이 점수를 직접 올리는 것은 아니며 가입기간 기준이다.
| 항목 | 산정 기준 | 최대 점수 |
|---|---|---|
| 무주택기간 | 1년 미만 2점, 1년마다 2점씩 증가, 15년 이상 32점 | 32점 |
| 부양가족수 | 0명 5점, 1명당 5점씩 증가, 6명 이상 35점 | 35점 |
| 통장 가입기간 | 6개월 미만 1점, 이후 1년마다 1점씩 증가, 15년 이상 17점 | 17점 |
③ 내 점수 계산 예시 — 공고일 기준으로 세 항목을 합산하세요
가점 계산은 모집공고일을 기준으로 무주택기간, 부양가족수, 통장 가입기간을 각각 계산한 뒤 합산하는 것이 원칙이다. 아래 예시는 계산 구조를 이해하기 위한 가정이므로, 본인의 실제 점수는 공고일 기준으로 다시 계산해야 한다.
점수를 계산할 때는 세 항목을 따로 계산한 뒤 합산하고, 각 항목이 상한을 넘지 않는지 확인해야 한다. 한 항목이 상한을 넘어도 초과분을 다른 항목으로 넘길 수 없으므로, 항목별 상한을 먼저 확인하는 것이 계산 착오를 줄인다.
가정 예시 1은 무주택기간 10년, 부양가족 3명, 통장 가입기간 8년인 경우다. 무주택기간 10년은 20점, 부양가족 3명은 20점, 통장 가입기간 8년은 9점으로 합계 49점이 된다. 계산 방식이 맞는지 항목별로 나누어 확인하는 것이 중요하다.
가정 예시 2는 무주택기간 15년 이상, 부양가족 6명 이상, 통장 가입기간 15년 이상인 경우로, 세 항목이 모두 최대 점수에 도달해 합계 84점이 된다. 만점에 가깝다고 모든 단지에서 당첨되는 것은 아니며, 단지의 경쟁률과 커트라인이 함께 작용한다.
점수가 낮다고 청약을 포기할 필요는 없다. 가점제에서 선정되지 못해도 같은 주택형의 추첨 대상에 자동 포함되고, 지역과 면적에 따라 추첨제 물량이 있는 단지도 있기 때문이다. 점수대별로 노릴 단지를 나누는 것이 현실적인 전략이다.
④ 가점제와 추첨제 구분 — 비율은 모집공고로 확인하세요
가점제와 추첨제는 같은 단지 안에서도 물량을 나누어 당첨자를 가리는 서로 다른 방식이다. 가점제는 점수 순으로, 추첨제는 무작위 추첨으로 선정한다는 점에서 다르다. 두 방식의 물량 비율은 단지마다 다르다.
지역과 면적별 가점제 비율은 소스마다 수치가 다르고 공고 시점에 따라 달라지므로, 본문에서 단일 비율을 확정 수치로 제시하지 않는다. 반드시 모집공고문에 적힌 해당 단지의 가점제와 추첨제 비율을 확인해야 한다.
가점제에서 선정되지 못한 자는 별도 신청 없이 같은 주택형의 추첨 대상에 자동 포함된다. 가점제 청약을 넣었다고 추첨 기회가 사라지는 것이 아니니, 두 기회를 함께 고려해 단지를 선택하는 것이 유리하다.
추첨제 물량이 있는 단지는 가점 점수가 낮아도 당첨 기회가 남아 있다. 다만 추첨제도 청약 자격과 1순위 요건을 충족해야 참여할 수 있으니, 자격 요건은 모집공고로 먼저 확인해야 한다.
⑤ 동점자는 추첨으로 선정 — 순차 비교 기준은 사용하지 않습니다
동점자 처리란 가점제 점수가 같은 신청자가 여러 명일 때 당첨자를 정하는 방법으로, 동점자는 추첨으로 선정한다. 무주택기간이 긴 사람부터 차례로 우선한다는 순차 비교 기준은 본문에서 사용하지 않는다.
동점자가 많을수록 추첨의 비중이 커진다. 점수가 같다면 어느 항목이 높으냐가 아니라 추첨 결과로 갈리므로, 동점 구간에 몰려 있는지를 파악하는 것이 중요하다. 과거 단지의 커트라인과 동점자 규모를 함께 보는 것이 도움이 된다.
동점자 처리 방식도 모집공고에서 확인하는 것이 안전하다. 공고문에 적힌 선정 방식을 기준으로 삼고, 커뮤니티에서 전해지는 순차 비교설에 기대어 전략을 세우지 말아야 한다.
⑥ 자가진단표 — 내 점수대와 노려야 할 단지 유형
아래 표에서 본인의 점수대와 조건을 확인하면, 가점제를 노릴지 추첨제 물량을 함께 볼지를 판단하는 데 도움이 된다. 점수는 공고일 기준으로 계산한 값을 기준으로 삼자.
| 구분 | 상황 | 전략 방향 |
|---|---|---|
| 해당 | 무주택기간 15년 이상, 부양가족 다수 | 가점제 물량 중심 공략 |
| 해당 | 점수 중간대, 동점 구간에 몰림 | 추첨제 물량 비율 함께 확인 |
| 해당 | 만 30세 미만 미혼, 무주택 점수 0점 | 추첨제·통장 기간 관리 중심 |
| 해당 | 직계존속 부양가족 인정 희망 | 3년 등재·무주택 요건 확인 |
| 비해당 | 형제·자매를 부양가족으로 계산 | 부양가족에서 제외하고 재계산 |
| 비해당 | 납입 금액으로 가점 올리기 기대 | 가입기간 기준으로 재계산 |
청약 전 꼭 확인할 7가지 체크리스트
아래 7가지를 청약 전에 점검하면 점수 계산 착오와 공고 확인 누락을 줄일 수 있다. 모집공고문을 기준으로 확인하자.
- 무주택기간 시작점 — 만 30세·혼인신고일 중 빠른 날부터 계산했는가?
- 배우자 주택 이력 — 배우자의 주택 소유 이력을 확인했는가?
- 부양가족 범위 — 형제·자매를 제외하고 인정 가족만 계산했는가?
- 직계존속 요건 — 3년 등재·무주택 요건을 확인했는가?
- 통장 가입기간 — 가입기간 기준으로 계산하고 예치금 기준을 따로 확인했는가?
- 가점제·추첨제 비율 — 해당 단지 모집공고의 비율을 확인했는가?
- 동점자 처리 — 동점 시 추첨 원칙을 공고에서 확인했는가?
자주 묻는 질문 5가지
Q1. 청약 가점 84점은 어떻게 구성되나요?
무주택기간 최대 32점, 부양가족수 최대 35점, 청약통장 가입기간 최대 17점을 합한 84점이 만점입니다. 주택공급에 관한 규칙 별표 기준이며, 세 항목을 각각 계산해 합산합니다.
Q2. 만 30세 미만 미혼자는 무주택기간 점수가 없나요?
만 30세 미만 미혼자는 무주택기간 점수가 0점입니다. 무주택기간은 만 30세가 된 날과 혼인신고일 중 빠른 날부터 모집공고일까지 계산합니다.
Q3. 청약통장에 많이 넣으면 가점이 올라가나요?
가점제 점수는 납입 횟수나 금액이 아니라 가입기간을 기준으로 산정됩니다. 다만 지역과 면적별 예치금 기준은 별도로 충족해야 하므로, 모집공고의 예치금 기준을 함께 확인해야 합니다.
Q4. 가점제에서 동점이면 어떻게 선정하나요?
가점제 점수가 같은 경우에는 추첨으로 선정합니다. 항목별로 순차 비교해 우선순위를 정한다는 기준은 본문에서 사용하지 않으며, 모집공고 확인 문구를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
Q5. 가점제에서 떨어지면 추첨제에도 참여할 수 있나요?
가점제에서 선정되지 못한 자는 별도 신청 없이 같은 주택형의 추첨 대상에 자동 포함됩니다. 다만 가점제와 추첨제 물량의 비율은 단지별 모집공고에 적힌 내용을 확인해야 합니다.
마무리 — 점수를 정확히 계산하고, 공고 비율까지 확인한 뒤 청약하세요
청약 가점의 핵심은 공고일 기준으로 세 항목을 정확히 계산하고, 해당 단지의 가점제와 추첨제 비율을 모집공고로 확인하는 것이다. 동점자는 추첨으로 선정되므로, 순차 비교설에 기대어 전략을 세우지 말아야 한다.
지금 해야 할 일은 순서대로 이렇다. 세 항목 점수 계산 → 부양가족·예치금 요건 확인 → 모집공고 비율 확인. 관심 단지의 모집공고가 뜨면 오늘 계산한 점수와 공고의 가점제·추첨제 비율을 대조하고, 점수대에 맞는 단지를 골라 청약하세요.
본 글은 일반 정보 제공 목적이며, 청약 자격과 점수 산정은 모집공고와 주택공급에 관한 규칙에 따라 달라질 수 있습니다. 청약 전에는 해당 단지의 모집공고문을 통해 자격·점수·비율을 최종 확인하시기 바랍니다.