2026년 전세신탁 제도, 세입자 보호를 위한 변화 시작된다
보증사고 즉시 반환! 새롭게 바뀌는 전세보증 관리 제도 핵심 요약
전세사기 피해가 잇따르는 가운데, 2026년부터 도입이 검토 중인 전세신탁 제도가 주목받고 있습니다.
이 제도는 기존의 전세보증보험이 안고 있던 한계,
즉 사고 발생 이후 ‘대위변제’ 절차로 지연되던 보증금 반환 문제를 해결하고자 도입되는 제도입니다.
세입자의 보증금을 집주인이 아닌 보증기관(HUG 등)에 예치·관리함으로써,
사고 발생 시 즉각 반환이 가능해지는 구조죠.
왜 전세신탁 제도가 필요한가요?
빌라, 다가구 주택 등 전세사고가 빈번한 지역에서는
기존 전세보증보험으로는 시기적 대응의 한계가 있었습니다.
| 기존 제도 문제점 | 전세신탁 기대 효과 |
| 사고 발생 후 보증금 반환 지연 | 보증금 일부 사전 예치로 즉시 반환 가능 |
| 보증수수료 부담이 높음 | 신탁 예치로 보증 수수료 절감 유도 |
| 사기 우려 매물 판단 어려움 | 공공기관 중심 관리로 신뢰도 향상 |
신속한 보증금 회수와 사기 예방,
두 마리 토끼를 잡기 위한 정부의 새로운 시도입니다.
어떻게 운영되나요?
전세신탁 제도는 전세보증금을 일부만 보증기관에 신탁하고,
나머지 금액만 전세보증보험을 적용받는 방식으로 설계됩니다.
| 항목 | 설명 |
| 대상 주택 | 민간임대주택법상 보증보험 의무사업자 우선 도입 |
| 보증금 예치 구조 | 보증금 일부(예: 2천만원) 보증기관에 예치 |
| 신탁 수익률 | 시중금리 이상으로 설정해 임대인 참여 유도 |
| 수수료 절감 효과 | 예치금 제외 후 나머지만 보증보험 적용 → 수수료 감소 |
| 강제 적용 여부 | 선택제 도입, 임대인 거부 가능 |
임대인의 부담은 줄이고, 세입자의 안정성은 높이는 구조로 설계된 점이 핵심이에요.
시행 시기와 준비 상황은?
국토교통부는 2026년 2분기 시행령 개정을 마친 후
하반기부터 본격 도입할 계획입니다.
현재는 제도 설계와 시범 운영을 위한 민관 논의 중이며,
국내 전세 실정에 맞는 세부안 마련이 진행되고 있어요.
해외 월세 예치 시스템과 달리,
전세 보증금이라는 특수성을 반영한 ‘한국형 신탁 모델’이라는 점에서 의미가 큽니다.
임대인이 거부하면 어떻게 하나요?
전세신탁은 강제 제도는 아니기 때문에,
임대인이 거부하면 계약은 원래대로 진행되며 효력에 문제는 없습니다.
그러나 세입자 입장에서 위험성이 높아지는 건 사실입니다.
| 대안 | 방안설명 |
| 전세보증보험 가입 | 기존 HUG, SGI 보증보험으로 대체 가능 |
| 전세신탁 동의 매물 선택 | 민간임대사업자 등 보증보험 의무 주택으로 눈 돌리기 |
| 계약 특약 명시 | "동의 거부 시 계약 해지 가능" 등 특약 조항 포함 |
협상을 통해 임대인의 수수료 절감 이점,
즉 보증금 일부 신탁 시 보험료 부담이 줄어든다는 점을 설명하며
참여를 유도하는 것이 핵심입니다.
실제 계약 시 유의사항은?
계약 전에 아래 사항들을 꼭 체크하세요.
안전한 계약을 위해선 기본이지만 중요한 단계입니다.
| 체크 포인트 | 이유 |
| 등기부등본 확인 | 선순위 담보 확인, 임대인 권리관계 파악 |
| 신탁원부 확인 | 해당 주택이 이미 신탁된 물건인지 여부 확인 |
| 계약서 특약 | 보증 거부 시 해지 조건, 손해배상 조건 등 명확히 기재 |
| 확정일자 및 전입신고 완료 | 최우선변제권 확보 위한 필수 절차 |
전세보증료 지원 제도도 함께 활용하세요
정부는 보증제도 도입과 함께
전세보증금 반환보증 보증료 지원 제도도 운영 중입니다.
청년·무주택자 등 우선 지원 대상자는
보증료 최대 40만원까지 지원받을 수 있어요.
전세신탁과 함께 사용하면 세입자 부담이 크게 줄어들 수 있습니다.
신청은 HUG, 지자체 청년지원센터 등에서 가능하니
지원 대상 여부를 꼭 확인해보세요.
상담 및 도움이 필요할 때
임대인의 거부, 계약 조건 분쟁 등
복잡한 상황이 발생한다면 전문가 조력이 필요할 수 있어요.
아래 경로로 상담 받아보세요.
| 상담 방법 | 연락처/사이트 |
| 국토부 전세상담센터 | 1599-0001 |
| 로톡, 대한법률구조공단 | 전세 사기 피해 법률 상담 가능 |
| 부동산 중개업소 | 보증제도 적용 가능한 매물 문의 가능 |
결론: 전세사기 예방의 새로운 패러다임
2026년부터 시작되는 전세신탁 제도는
기존 보증제도의 한계를 보완하면서도,
임대인과 세입자 모두를 고려한 절충형 모델입니다.
100% 강제 도입이 아니기 때문에
세입자 여러분이 먼저 제도를 이해하고,
안전한 계약을 위한 기준을 세우는 것이 중요합니다.
현명한 선택은 안전한 전세 생활의 시작입니다.