2025년 종합부동산세 계산 방법과 세율 총정리

 

1주택자, 다주택자라면 꼭 알아야 할 종부세 핵심 포인트

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종합부동산세(종부세)는 주택과 토지의 공시가격을 합산해 일정 기준을 초과할 경우 과세되는 세금입니다. 2025년 기준으로 변경된 공정시장가액비율과 세율, 공제 금액을 적용하여 과세표준을 계산하고 누진세율을 적용하는 방식입니다. 이 글에서는 종부세 계산 순서부터 납부 시기, 1주택자와 다주택자의 세율 차이까지 한 번에 정리해드립니다.

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종합부동산세 계산 단계

종부세는 다음 순서대로 계산됩니다.

공시가격 확인 → 공정시장가액비율 80% 적용 → 기본공제 → 누진세율 적용 → 세액공제 → 납부

공시가격에서 1주택자는 12억원, 일반·다주택자는 6억원(또는 9억원)을 공제한 후, 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 산출합니다. 이후 누진세율 적용, 재산세 상당액 공제, 세부담 상한(150%) 등이 차례로 적용됩니다.

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종합부동산세 세율표 (주택 기준 / 2025년)

 

과세표준 구간	세율
12억원 이하 (1주택) 또는 6억원 이하	0.5%
12억~50억원 초과분	0.7% ~ 2.0%
50억~94억원 초과분	2.0% ~ 3.0%
94억~500억원 초과분	3.0% ~ 4.0%
500억원 초과	6.0%

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1주택자 vs 다주택자 종부세 차이점

 

1주택자와 다주택자는 공제액, 세율, 공제 혜택에서 명확한 차이가 있습니다.

• 1주택자: 12억원 공제 + 고령/장기보유 공제 가능
• 다주택자: 6억 또는 9억 공제 + 공제 없음 + 일부 세율 구간에서 인상

1주택자/다주택자 세율 비교표

 

과세표준 구간	1주택자 세율	다주택자 세율 (2주택 이하 / 3주택 이상)
12억 이하 / 6억 이하	0.5%	0.5% / 0.5%
~50억 초과분	0.7% ~ 2.0%	0.7% ~ 2.0% / 2.0% ~ 3.0%
~94억 초과분	2.0% ~ 3.0%	2.0% ~ 3.0% / 3.0% ~ 4.0%
94억 초과분	3.0% ~ 4.0%	3.0% ~ 4.0% / 4.0% ~ 6.0%

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계산 예시로 보는 종부세 차이

 

사례: 공시가격 총 20억원 주택 보유 시

1주택자: (20억 - 12억) × 80% = 6.4억 → 세율 0.7% 적용 → 약 448만원
다주택자: (20억 - 9억) × 80% = 8.8억 → 세율 1.0% 적용 → 약 880만원

두 사례는 기본 공제액과 적용 세율의 차이로 인해 세액 차이가 400만원 이상 발생합니다.

보다 정확한 계산은 홈택스(www.hometax.go.kr) 또는 부동산 계산기 사이트를 활용해보세요.

홈택스 종부세 계산기 바로가기

 

 

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납부 시기 및 유의사항

 

종합부동산세 납부기간은 매년 12월 1일부터 16일까지입니다.

다음 사항도 함께 체크하세요.

• 분납 가능 (기준 초과 시)
• 고령자 및 장기보유자 감면 가능 (1주택자 한정)
• 재산세 상당액 공제 및 세부담상한 적용 (전년 대비 150% 초과 불가)

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마무리 정리

 

2025년 종합부동산세는 공정시장가액비율 80% 적용, 누진세율 유지, 고령·장기보유 공제 확대 등 여러 변화가 반영되어 있습니다. 특히 1주택자와 다주택자 간의 공제·세율 차이를 정확히 이해하고, 연말 전에 홈택스를 통해 시뮬레이션 해보는 것을 권장드립니다.

복잡하지만 미리 알고 준비하면 세부담을 줄일 수 있습니다.

 

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